文/孙 鑫 何欣懿

8月，上海楼市成交疲软格局略有改善，据上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积59.3万平方米，环比增加9.6%，同比增加1.8%。其中，高端住宅成交表现抢眼，从成交前十位的榜单来看，单价10万+的项目占4成。

供应减缓，大浦东持续领跑

8月上海新盘入市项目共计20个，比7月减少2个。据上海中原地产数据显示，8月入市总面积为36.5万平方米，环比减少30.5%。可以看出，楼盘数量不算很少，但总面积减少明显，反应出个案推出的供应量在减少。入市的项目多为改善型产品，其中，单价10万+的新盘供应有8个。

从上新区域来看，大浦东继续领跑全市，并且成交面积超过4万平方米，主要是前期项目入市量多，不少项目签约上还有惯性延续。闵行排名第二，排名比前期上升一位。成交3.3万平方米，不过成交环比减少55.4%。传统交易大区，只有嘉定成交面积超过1万平方米，松江、青浦都低于这一水平。

从成交前十榜单来看，单价10万+的高端产品成交活跃，有4个此类产品。8月成交没有太多表现意料之中，淡季效应还在发挥作用，此外，前期的政策效应也有相应降温。不过在改善时代下，对中高端产品的需求还能保持稳定，体现出这部分的力量有不错的弹性和可能。热点项目，比如融创外滩壹号等都达到市场预期，触发积分。随着传统交易季到来，房企会加快优质产品推盘速度，届时在供应推动下，成交或将出现反弹。

表现惊艳，高端产品成交活跃

在8月传统市场淡季中，高端房地产市场却展现出了非凡的活力，总价2000万以上的高端住宅项目备受市场关注。其中，中海领邸玖序二期的表现尤为抢眼，其有效认购率高达252%，远超市场预期。紧随其后的是龙盛湾上二期，120套房源吸引了高达239%的认购率，同时，融创外滩壹号院二期二批次推出的110套房源，也收获了超过180%的认购率，锦园这一项目则在项目开放仅四天后便启动了认购程序，33套房源迅速获得了152%的认购率。未来，市区待上市的高端楼盘和风貌项目储备丰盛，主要分布在黄浦、静安、虹口、杨浦区内；扎堆出现在新房市场上的产品无形中也竞争更加激烈。

面对上半年表现惊艳的高端住宅市场，越来越多的注意力和期待也落在了下半年。然而，连续上新的高端住宅项目，“客户池”还够用么？

黄浦某高端楼盘工作人员表示：“购房者在买房时对于地区、地段的选择有着自己的坚持，很难因外界因素而动摇。”譬如在黄浦，购房者多看重地理位置在老城厢的独特风貌与深厚的城市情怀，两者交织成无法抗拒的吸引力；而转向浦东滨江板块的豪宅楼盘，吸引客群的点在于其得天独厚的稀缺江景资源及精心规划的面积结构，成为众多购房者心中的理想之选；徐汇与长宁区域，更是上海文化底蕴与现代生活品质完美融合的典范。

更为显著的是，客户群体特征正经历微妙变迁：其一，购买力的释放速度放缓，买家在购房决定时展现出谨慎态度，决策周期显著延长；其二，消费者的比较心理愈发强烈，过去那种只要市中心新盘问世便引发选购热潮的景象已不复存在。如今的客户更倾向于在板块内精挑细选，不仅考量品牌实力，还跨区域、跨项目进行综合对比，力求在有限的预算内找到最符合自身需求与价值预期的高端产品。这些变化无疑对高端住宅市场的营销策略与产品定位提出了新的挑战。