2020年，“实施城市更新行动”写进了“十四五”规划；2021年8月29日，上海市人民代表大会发布《上海市城市更新条例》，以“人民城市”为基本理念，从标准、规划、财政等多方面推行城市规划建设，画出一张城市更新的“上海蓝图”。未来，城市的明天，聚焦有机的更新。鉴于此，《新闻晨报?地产星空》推出特刊，从上海楼市价值、人居价值等角度出发，结合上海城市更新、区域提升等进行系统梳理，呈现“与城市更美好 聚焦城市再生美丽影像”为主题的“2021上海楼市价值总评榜”。与此同时，我们邀请业内专家、领导从多维度纵论上海城市更新。

城市出现时，就已经在更新了。我理解的城市更新有两层概念，一方面，城市的各个区域，从被建成并投入使用的那一刻起，就开始了陆续更新的进程。像大家熟知的陆家嘴金融城城市，从上世纪90年代建成至今，经过几十年发展、数轮持续的焕新，这就是广义的城市更新。另一方面，伴随城市发展进入存量时代，现在的城市更新是在存量基础上的“有机更新”。相比于过去广义的城市更新，现在更应聚焦于“有机更新”。两层概念最为关键的不同在于物权是否改变。传统的开发思路是改变物权，在地块开发转让后完成城市建设。而现在，随着上海建设用地的日益减少，在物权不改变的前提下探索出全新的、健康的、可持续的更新模式，这便是有机更新。

在存量之上改善居住条件，整治居住环境，提升商业价值是有机更新的主要特征，“有机更新不一定是利益最大化，但是效益最大化。”这种新的开发模式是社会效益和经济效益的平衡与转化。事实上，有机更新更是实现效益最大化的最好方式，也就是在现有住宅用地、商业等用地做“二次创新”，这些更复杂，诉求也更多。

尽管有机更新能够实现社会利益最大化，但在实施过程中，还有很多推进瓶颈亟待突破。相比传统开发逻辑链中的单一诉求，有机更新面临着更为复杂的多方诉求和技术标准限制。比如，在对老旧小区统一的外立面改造中，有居民反映外立面整治后，商户的空调外机挡住了自家采光，“所以不是光外表好看就可以了，所有个体要素都要考虑进去。”又比如，按新的技术规定改善日照标准，但是该小区本身楼与楼间距小，不具备实现技术标准的条件，更新难以实行，“所以我们一直建议，跟原来的相比较，更新改造的前提是不恶化，就是一种有机的更新。”

2021年11月，《上海市城市更新条例》发布，“这个条例非常好，中国第一部有创新性的城市更新条例出台了。”以现在很多居民关心的加装电梯为例，过去难以推进的原因一方面是加装电梯会导致低楼层的采光、噪音、空间变小等问题，造成居民不满；另一方面则是由于加装电梯将缩短楼间距，使得日照标准与现行规范不符。“现在，加装电梯只需街道把关，减少行程审批的流程，老旧小区加装电梯的速度得到大幅提升，这就是突破创新带来的优点。《上海市城市更新条例》中创新性地提出了“统筹主体”的概念，“但实施层面仅凭统筹主体是不够的，我们倡导主体回归多元，城市更新需要多方参与进来。“增量开发时代的主体比较单一，政府或者开发商主导。而在城市有机更新领域，需要政府、社会机构、民众多方参与，过去政府大包大揽、企业包干的方式较难持续。”