北京冬奥会刚刚落下帷幕，“冰雪热”却丝毫不减。据同程旅行大数据显示，2022年春节小长假期间全国冰雪类型景区订单量同比上涨68%；广州、成都与无锡融创雪世界、吉林万科松花湖度假区、长白山万达国际度假区等冰雪场地呈“爆满”态势，其中万科松花湖项目除夕到大年初六共接待客流3.92万人次，同比增长72%，营业收入同比增长126%。冬奥会带火冰雪，“冰雪赛道”中早已先后涌入了万科、万达、融创、奥山、鲁能、世茂、复星等一众房企，“新老玩家们”对冰雪产业的切入方向有哪些不同？“曲高和寡”的冰雪项目商业模式的痛点在哪？万亿冰雪风口来袭，房企如何在“巩固提升基本盘”的同时分得冰雪产业的一杯羹？

度假区为布局首选

融创、万科切入滑雪场赛道

冰雪产业主要包括冰雪服务业、冰雪场地设施建设业以及冰雪用品及相关产品制造业三大类，而房企对冰雪产业的布局集中于冰雪场地的开发运营、冰雪旅游等地产领域。国内滑雪场按核心目标客群可分为三类：旅游体验型、城郊学习型及目的地度假型，据《2020中国滑雪产业白皮书》数据显示三类雪场占比75%、22%及3%，新建雪场中目的地滑雪度假区呈上升趋势，而旅游体验型滑雪场则出现下滑趋势。

从房企参与冰雪地产的布局方向来看，目的地度假型滑雪场是绝大多数房企的首选，除缘于酒店、商业租金及滑雪场等多元变现渠道外，获取低价地并销售住宅是其盘活资产的主要方式。以吉林万科松花湖度假区滑雪场为例，2016-2017年项目的房地产开发收入分别1.39亿元、2.52亿元，占比分别55.38%、67.74%，万科通过“以售养租”的方式来补贴度假区内滑雪场、酒店、商业街等资产的投资经营。

城郊学习型雪场是房企布局冰雪地产的次选，万科、融创、奥山、世茂等部分房企也均有涉及，其中万科选择一路向北布局室外雪场，而融创则主要占据无锡、广州、成都、重庆、杭州和深圳等地南方市场的室内雪场。针对旅游体验型雪场的布局，房企涉及不多，如南宁万达娱雪乐园建面偏小（约0.4万平）、设施简单，以娱乐为主。

成长性未来可期

2025年冰雪产业将达万亿规模

据克而瑞研究中心表示，商业模式上，除自持等传统重资产模式外，考虑到冰雪项目高投入、长周期的特点，复星旅文、万科和融创开始试水委托管理等轻资产模式。如复星旅文2020年底于全球的65个ClubMed度假村中41家采用租赁模式，10家以管理模式获取提成，仅14家是重资产自持的；而目前融创在营的3家室外雪场也是轻资产运营。

房企布局冰雪地产主要受到当前国内冰雪运动渗透率低，市场规模有限等影响。据《2020中国滑雪产业白皮书》显示中国近五年滑雪人次的平均数1704万人次，整体渗透率（滑雪人次与人口比重，人口数按七普数据）仅1.2%，国内滑雪仍属于小众运动，而美国、奥地利及法国近五年滑雪人次均值分别5425万、5170万及5101万，渗透率约16.6%、579.8%、75.9%。而从发改委、体育总局等印发的《冰雪运动发展规划（2016—2025年）》可知，规划要求“2020年中国冰雪产业总规模将达6000亿元，到2025年我国冰雪产业总规模达到10000亿元”，2021-2025年政策目标下冰雪产业市场规模5年复合增长率约13.6%，拥有较高的行业景气度。

冰雪赛道成长性虽好，但过去几年内并未继物业、商业和物流地产一样成为房企的“第N条曲线”，多数房企也是借冬奥会的“东风”零星发展冰雪地产。盈利与资金回笼成为痛点。业内人士表示，滑雪场是一个巨大的重资产投资，依靠门票很难实现盈利，同时银行利息又比较高，大型滑雪度假村需要依靠销售雪场工具以及卖房来实现周转，这些钱全部都要用来补贴前期的滑雪场和酒店投资。

[小贴士]

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·2017年，万科与冰球结缘，与昆仑鸿星冰球俱乐部达成战略合作。2020年3月，深圳昆仑鸿星万科阳光队在俄罗斯女子冰球联赛（WHL）总决赛中，以3-0完胜卫冕冠军乌法队，摘得总冠军，并创下新的历史记录。成为第一支拿到国际冰球职业联赛冠军的中国球队，第一支拿到俄罗斯女子冰球联赛的外国球队。

·2021年9月3日，万科企业股份有限公司正式和国家体育总局冬季运动管理中心、昆仑鸿星冰球俱乐部签约成为中国国家冰球队的官方合作伙伴。

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