晨报记者 刘志飞（理财主笔）

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》显示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。相对于房贷利率的单独调整，5月16日央行续做的中期借贷便利(MLF)利率没变，但市场仍对接下来的贷款市场报价利率（LPR）下调存在较高的预期。

首套贷款利率下调

二套不变

央行通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

在此之前，个人住房贷款利率政策规定：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

上海首套房贷

每月能省几百元利息

此次房贷利率下调后，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少，各地的个人首套住房商贷利率最低可以到4.4%。但因为房贷利率是因城施策，这次房贷利率下调后，上海市民新购房可以省多少利息呢？

在2019年10月参考贷款市场报价利率（LPR）的房贷利率新政落地后，上海执行的房贷利率为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。按当时的5年期以上LPR报价计算，利率分别为4.65%和5.45%。随着5年期以上LPR报价从4.85%一路降至4.65%，在上海购入首套房的最优利率固定在4.65%，二套房最低利率则随LPR报价动态调整为5.25%。

去年7月，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，增加了35基点，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加了45基点。

今年2月，沪上各银行的首套房贷利率跟随LPR变动下降至4.95%，二套房贷利率5.65%。

某银行相关人士表示，至于本次上海如何调整首套房最优利率、力度有多大，还需要再等等。我们可以初步算一下新老房贷政策能差多少钱。以200万房贷，贷款期限30年为例，如果按首套4.95%的利率计算，每月应付的利息是8250元，利息总额是1843143.98元；按4.75%利率计算，每月应付的利息是7916.67元，利息总额是1755860.82元。也就是说每月利息能省约333元，总共能节省利息约87283元。

MLF没变

LPR仍有下调希望

此次央行单独下调房贷利率超出市场预期，此前市场普遍预期，5月份LPR利率会有下调，届时自然会影响房贷利率回落。但此次央行单独下调房贷利率，可见救房产的迫切程度。当然，救房产就是救经济。

房贷利率下调后，其它利率会有变化吗？5月16日，中国人民银行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，开展1000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对5月17日MLF到期的续做)和100亿元7天期公开市场逆回购操作，利率均与前期持平，分别为2.85%和2.10%。鉴于本月有1000亿1年期MLF到期，央行在5月的“麻辣粉”续做操作中延续了上个月“等量等价”的操作。

LPR方面，上次LPR降息在今年1月，1年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点，截至4月，LPR报价已连续三个月按兵不动。尽管5月MLF利率没动，但市场仍对5月20日即将披露的LPR利率下调充满期待。

分析人士表示，本次首套房房贷利率下调，是针对房地产的定向调控措施，并不意味着接下来LPR报价下调的空间封闭，二季度降息降准有可能持续落地。

光大证券认为，货币政策有望通过存量和增量政策工具，加快引导LPR报价利率下行，5月LPR有望调降。

中信证券也认为，考虑到央行在4月的存款改革使全国加权平均存款利率下降10bps，5月LPR利率有望下调。

植信投资首席经济学家连平也表示，5月份LPR下降的可能性不能排除。他指出，最近经济运行压力较大，市场出现担忧情绪，目前的政策导向也强调下降实体经济融资成本。虽然可能没有大幅度下调的空间，但是从现实运行来看，释放一些积极的政策信号对市场也是有利的。