2022年保租房快速发展

2022年，市场租金有所下行。普通住宅方面，根据中指50城住宅租赁价格指数，2022年1-11月50城住宅平均租金累计下跌1.97%，其中有6个月租金环比下跌，年内租金累计下跌的城市有46个。长租公寓方面，在中指监测的30个重点城市中，2022年1-11月长租公寓租金累计下跌的城市有27个。

据中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进介绍，2022年，住房租赁相关政策密集出台，住房租赁市场发展支持力度持续加大。一方面，中央和地方持续出台保租房支持政策，自2021年7月国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，截至2022年11月，累计已有超90个省市出台了推动保租房发展的地方性文件，从筹集方式、财政补贴等方面提供了政策支持。另一方面，各城市积极出台租赁市场监管政策，北京住房租赁条例正式施行，上海亦跟进发布相关条例，通过地方立法进一步规范住房租赁市场，营造良好的租房环境。

值得注意的是，2022年保租房发展十分迅速。一方面，各城市积极完成保租房筹集任务。2022年，全国计划筹集保租房240万套，住建部统计数据显示，1-10月全国保租房已开工建设和筹集233.6万套，占年度计划的98.8%。另一方面，保租房公募REITs快速推进并落地，目前已有4支保租房公募REITs正式上市，保租房公募REITs提供了宝贵的融资退出渠道，保租房“融投管退”的商业闭环得以形成。

2023年，住房租赁市场亦有望企稳并迎来增长。2023年，保租房预计仍将保持一定的发展速度，政策支持将会持续，保租房公募REITs也有望进一步扩围。从已公布计划的城市来看，2023年保租房计划筹集规模较2022年略有减少，但总体规模预计仍将维持在较高水平。

2023年物企板块基本面向好

2020-2021年上半年，港股物业板块在整体处于上升趋势，板块总市值一度突破万亿港元，而后受地产关联方拖累，物业板块估值回归理性；近期，随着国家对房地产调控政策的改善，物业受地产关联方拖累影响有所缓解，港股物业板块开启反弹模式；目前港股物业板块市盈率均值约为11倍，较近三年板块估值PE均值的33倍，仍有较大提升空间，未来将加速实现价值回归。市值方面，2022年初至今港股物业板块总市值涨跌幅均值为-32.2%，民营企业为-35.8%，国资企业为-18.5%。收缩至2018年水平2022年，物业服务企业IPO节奏明显放缓，截至目前成功在港股上市企业共6家，分别是金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、万物云，2022年企业IPO融资总额为74.4亿港元，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，回顾2022，行业规模仍在持续扩张，但增长速度有所放缓，企业更懂取舍“因企制宜”，从资本市场来看：物业价值加速回归，独立性不足带来较大不确定性，但物业品牌缺乏独立性，易受关联方拖累，需要引起重视。

展望2023，物企板块基本面向好，市场倒逼物企提供质优价廉的服务，长期投资价值可期。并且，物企由盲目扩规模向追求有质量的增长转变，头部企业战略方向多元化，仍有IPO空间，未来或出现国企上市新浪潮，品牌建设和城市服务成为重点。