回顾2022年，上海新建商品住宅市场表现出强大韧性。年初受到高供应的推动，实现“高开”，成交面积接近130万平方米；6月快速进入状态，每月一批的集中供应提供良好支撑，连续数月成交量超过100万平方米。四季度后劲略显不足，10月成交面积出现大幅跳水，好在11月成交再度回升，不过勉强站上100万平方米的关口。据上海中原地产数据显示，截止2022年12月25日，上海全年新建商品住宅成交面积达到1002.37万平方米，同比减少2.52%，整体表现健康平稳。

首次改善产品占市场供应主流

2022年6月开始，上海新房市场供应持续放量，每月公布一批集中供应房源，每一批供应量都在百万平方米左右，尤其是11月中旬推出的第七批房源，甚至达到了190万平方米，也是今年供应量最多的一批。截止2022年12月25日，上海全年新建商品住宅供应达到1116.75万平方米，同比增加41.9%。

从市场投放来看，符合上海新盘市场以改善为主的格局，尤其是3-6万元/平方米的首次改善产品占市场供应主流，占供应总量52.83%。这点从供应项目前十可以看出，均价3-6万元/平方米有7个项目。从上海新建商品住宅供应面积前十表中可以看出，五大新城仍是供应主力，这和上海“十四五”重点发展规划一致。临港投放量有4个。此外值得关注的是，从榜单中可以看出，还有个均价10万+/平方米的项目。市区产品相对稀缺，尤其是今年上海遇到特殊状况，对于改善需求推动显著，这些产品的推出满足市场所需。

面对市场新变化，今年的认筹规则再度做出优化。比如认购金减半，由不高于本次准售房源套均总价的20%下降到10%，减轻买家资金腾挪的压力。项目从公示到认筹的时间明显缩短，原先流程大约要3周时间，现在极限时间可以缩短到11天左右。对于没有买到房子的客户来说，及时“解封”，赶紧到下一个要开盘的项目认筹，增加买到自己喜欢房子的几率。又如入围比也有进一步细化，比如市区项目入围比多调到2甚至2.5，远郊热门板块比如徐泾可以看到不少项目入围比在1.8，这样增加参与人数，减少观望率。

改善需求释放显著 延续稳定发展态势

2022年6月后，上海新建商品住宅市场开启快跑模式，连续4个月成交面积都在100万平方米以上，甚至有2个月成交接近130万平方米。一方面，上半年积压的需求得到释放；另一方面，新房所在的区位和市场需求契合度高。以往为调节均价，大量投放远郊区域，但是所在区域缺少轨道交通或者大型规划，生活便利度不够，往往只能本区域内改善或者刚需客户消化。现在尽管投放不少远郊区域产品，但多在五大新城，区域内配套基本建成，具备生活条件。属于“有效供应”，所以购买的动力也较足。

2022年，改善力量一直在支撑上海新房市场，套均总价600万以上每一个区间段和去年相比，占比都高于去年，而600万以内价位段都低于去年。此外，从成交前十榜单也可以看出，榜单中有2个10万+产品。而排名第一的则是均价接近9万元/平方米的项目。中高端改善依然是新房市场中比较抢眼的部分。

据上海中原地产卢文曦表示，从2022年土地拍卖来看，今年新建住宅产品供应持续充分，在充足的供应支撑下，成交仍有机会维持稳定健康发展。上半年很大可能继续信心修复，包括入围分数继续低位运行，下半年市场整体转好，成交转为活跃，入围分数线或将逐步上行。价格方面，房地联动价继续为未来房价提供指引，总体呈现稳定发展态势。