日前，支持租房租赁市场发展的金融政策持续推出。2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，旨在推动住房租赁行业高质量发展。

推动住房租赁行业高质量发展

《征求意见稿》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共有17条规定。

《征求意见稿》指出，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

值得注意的是，本次《意见》提出“支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应”，“商业性金融要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，满足各类租赁住房主体合理融资需求”，将金融支持体系全面覆盖至商业性租赁住房领域。

根据中指研究院监测数据，截至2022年末，品牌长租公寓在60余个城市运营超2700家门店，开业房源超75万间，其中泊寓、冠寓、CCB建融家园、魔方、乐乎公寓开业门店数与房源数突出。这些经营市场化长租公寓的企业都有望获得更大力度的金融支持。

加强和完善住房租赁金融管理

《意见》提出，要“加强和完善住房租赁金融管理”，包括严格住房租赁金融业务边界、加强住房租赁信贷资金管理、规范住房租赁直接融资产品创新、防范住房租赁金融风险、建立住房租赁金融监测评估体系等几个方面。

据中指研究院表示，在严格边界方面，“住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资；严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。”这与“房住不炒”的总基调保持一致，同时也防止进一步积累商品房领域的金融风险；对金融业务的严格管理也将有利于住房租赁市场的长远健康发展。

防范风险方面，“对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制，确保其资产负债率保持在适度区间。”住房租赁业务对运营企业的经营能力、财务能力都有很高的要求，经营风险发生的可能性也更大，前些年已经出现过多起长租公寓企业暴雷的情况，随着金融对租赁市场支持力度的提升，租赁企业的经营风险也可能转化为金融风险。本次《意见》特别强调对住房租赁金融风险的防范，将有助于租赁行业更理性、更健康的发展。

事实上，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。整体而言，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场稳步健康发展。