文/孙 鑫

11月上海楼市新盘供应充沛，共有44个项目结束认购。据上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积52.7万平方米，环比减少6.2%。

■44新盘总认购率约95%

11月，上海楼市共有44个新盘结束认购，13110套新房对应12390组认购。新房供应量的增加，客户选择面变大，也让当月的总认购人次达到今年8月以来的最高，更是比10月5521组的认购量多了一倍不止。11月44个项目的总认购率约95%，相比10月的79%也有了明显上升。对比8、9两月，认购总人数没有明显减少，但因为供应量大了，总体显现出供略大于求的态势。

44个结束认购的项目中，共有8盘触发积分制。热门项目来自徐汇滨江、静安内环、唐镇、大虹桥前湾、梅陇和嘉定新城。上海新房市场总体健康，但因为供应提速、以及预期靴子落地所造成的观望情绪，市场表现将依旧分化。

■大浦东成交领跑

从交易节奏来看，全月几乎都处于低空运行。前2周周度成交只有8万多平方米，甚至有1周成交量下探至2万平方米，几乎和过年时期交易量相当，可见市场相当疲软。最后一周在翘尾效应勉强支撑下反弹，但交易量也未触及20万平方米的“冷热线”。从空间分布来看，大浦东继续领跑，并且成为重要支撑力量，全区成交21.7万平方米，几乎占交易总量一半。远郊区域中，嘉定发挥正常，成交面积超过4万平方米，青浦和松江略显不足，成交面积都不到3万平方米，而普陀、徐汇、杨浦等都不超过1万平方米。

从成交前十榜单来看，虽然还是以中高端改善为主，但是高端产品的量明显减少。10月份前十榜单有一半是10万+项目，11月只有1个，数量上回归正常。这个项目是张江板块的浦开摩登江南，成交面积5.1万平方米，也是成交面积第一的楼盘，网签均价11.5万元/平方米。6-9万元/平方米的中高端改善项目有4个。在这种结构性变化下，11月均价为64328元/平方米，环比下跌11.3%。

■新增供应持续放量

据上海中原地产数据显示，11月新增供应107.7万平方米，环比增加22.5%，也是今年第二个单月供应过百万方的时间点。临近年底，房企回笼资金的愿望加强，加快入市脚步。第十批房源还有部分楼盘没有开盘的背景下，第十一批集中供应房源快速亮相。投放的项目中单价10万+的项目依然受市场关注，比如汇元玺，保利滨江天珺等，但这些网红盘入围分数线低于市场预期，也显示出楼市降温迹象相当明显。在投放增多的背景下，新房去化也遇到压力，尤其是远郊的楼盘感受最显著。在这种背景下，不少项目启动渠道营销，给予折扣优惠等等。更多的营销活动背后是竞争压力。

临近年底新房供应加快脚步，但市场新增客户相当有限，目前主要购买力是前期已经入市的存量买家。供应增多后，需求分流，入围分数线下行在意料之内。当前市场分化越来越显著，市区房子只能说相对郊区压力小一些，即便是内环内还是有项目无法清盘。此外，一线城市中，深圳再度出台稳楼市举措，调整普通住宅标准以及大幅调低二手房首付比例。进一步加强上海买家对政策的期待。当然，不排除年底房企加快资金回笼脚步，或有更多新盘推出折扣等更多营销举措，届时年底收官成交量会有小幅上扬。