文 孙鑫

日前，第一太平戴维斯发布2023第四季度房地产市场回顾及展望。第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可表示：“虽然增长前景或仍受限，但与去年相比，未来走向确定性有所提升。新兴领域、工业园区和长租公寓等领域持续发展，酒店和零售市场逐步回升，吸引新运营商入局。”

甲级写字楼市场

业主应与租户“双向奔赴”

2023年第四季度，上海甲级写字楼市场迎来五个新项目入市，共计42.4万平方米供应。至此，全年总供应量约187万平方米，截至2023年末，全市甲级写字楼总存量为1836万平方米。

受新增供应影响，外加新项目去化仍需时间，迫使全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.2%，至20.3%，同比上升4.6%。其中，花木和真如板块因年内大体量供应使得空置率较去年同期有明显上升，涨幅分别为25.6%、30.7%。

2023年第四季度，全市甲级写字楼市场录得5.7万平方米净吸纳量，全年净吸纳量共计64.3万平方米，与2020年水平相当。除开自用的贡献因素，吸纳表现最为强劲的是北站（14.2万平方米）、真如（7.9万平方米）、北外滩（7.7万平方米）板块。专业服务和金融类公司在办公租赁活动中依旧表现活跃，体现了传统行业的韧性。在整体新增需求有限的情况下，预计明年传统行业仍然会是支撑办公需求的主要来源。

2024年计划将有约190万平方米新供应。考虑到租户市场仍将延续未来一段时间，业主应与租户“双向奔赴”，更好地满足并激发租户的降本置换/扩租需求。

零售市场

松弛感+悦己成为消费新方向

2023年1-11月，上海零售总额同比增长12.9%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比上涨11.4%和32.5%，上海市区全年新增供应约54.9万平方米，共迎来七个项目开业。

上海城区零售市场2023年第四季度上海零售市场城区内有两个购物中心开业，共25.0万平方米新增供应。新开项目包括带来15万平方米新增供应、位于真如商圈的环宇城Max，以及改造完成重新入市的百联西郊购物中心。全市购物中心空置率环比下降0.8%至11.5%，较去年同期下降0.9%。

全市购物中心首层平均租金环比微降0.1%，为25.8元/平/天，较去年同期下降0.4%；其中核心商圈首层租金环比持平，而非核心商圈存量及新项目以更多租金优惠吸引租户入驻，环比下降0.1%。其中，休闲餐饮、个人护理、家居及生活方式子品类为年内租户整体占比增长最为显著的三个业态。此外，香氛、运动户外、细分运动品牌炙手可热，其所带来的社群文化营造带动线下门店扩张。2023年第四季度，家居潮玩及一些颇具地域特色的云贵琼餐饮细分主题餐饮扩张明显，体现了当代青年对松弛感及慢生活文化背景下生活方式的追求。

2024年，上海零售市场预计将迎来约93.7万平方米新增供应入市，不同类型及体量的项目将带来愈加多样化的市场表现，将在零售市场融合更多可能性。