文 孙鑫

日前，第一太平戴维斯发布2023年度上海住宅市场报告，2023年楼市政策呈现“频次高、力度大”的特点。总体看，楼市政策精准发力，为市场稳定保驾护航，力促房地产市场平稳运行。其中，土拍市场成交72宗宅地，新盘供应12个批次累计约8.6万套，二手成交约为18万套。

72宗宅地成交

土拍市场热度下降

2023年，上海土拍总计成交72宗涉宅用地，总出让面积约379万方；房企参与度、土地溢价率均有所下降；“高品质竞价”、“招挂复合”、最低装修价格标准、联动价上涨，上海土拍进入“竞品质”时代；其中，核心市区通过遴选方式出让10宗历史风貌保护地块，总金额超440亿元；未来内环内黄浦、静安、虹口以及杨浦等区域城市更新风貌别墅产品供应放量，市场竞争激烈。

总体来看，2023年内土拍市场热度呈下降趋势，供地宗数下降的同时，各批次房企参与度与溢价率均呈下降趋势；土拍表现分化，优势地块仍受追捧。国央企是拿地主角，国央企或国央企联合民企拿地的占比达89%；拿地宗数3宗以上的房企中仅有绿城一家民企。其中，外围区域仍然是供应主力，其中内环内5宗，占比7%，内中环3宗，占比4%，中外环10宗，占比13%，环外成交57宗，占比76%。从区域分布来看，浦东、青浦、松江、嘉定、闵行为2023年土拍供应土地面积TOP5的区域，而长宁、静安、杨浦、虹口、徐汇为2023年土拍供应土地楼板价top5区域。

集中供应12批新盘

刚需盘为成交主力

2023年一手市场整体的推盘态势密集，全年整体市场呈现“先热后冷”的趋势，成交分化明显。上半年需求旺盛，供不应求；下半年市场转冷，去化热度普降。全年集中供应了12批次新盘，累积发放预售证315张，入市新房共210盘，同比2022年（共计8批次，304张预售证）增长3.6%；总供应面积约964万方，全年市场供应节奏较为密集，新盘入市间隔缩短至一月一次，推盘速度明显加快，每批次入市项目数量以及房源数量较为平均。

从供应区域分布看，2023年的12个批次楼盘供应主要集中在外环以外，内环内项目供应仍相对稀缺，但10万+的高端项目入市较多。从区域来看，浦东供应59个项目，占据全市主力，其次闵行、嘉定、青浦区域也供应充足；中心城区（黄浦、静安、虹口、徐汇、杨浦、普陀）入市项目仅49个，其中徐汇成各区域积分触发率最高的区域，触发率达64%。从环线来看，新增取证主要集中于外环以外，占预售证总发布量的73%，内环内的供应量仍然稀缺，仅占6%，且主要集中于杨浦区和普陀区，传统豪宅的中心城区如黄浦、静安、虹口仍处于供应稀缺状态，预证项目仅7个。从成交结构来看，公寓成交的主力面积段依然是150平方米以下的中小户型，主力价位段为500-1000万元的刚需产品；面积段在200-250平方米和350-400平方米区间的产品存在供不应求的状态。

二手市场成交18万套

市区置换需求旺盛

2023年，上海二手成交呈现前高后低的态势，下半年政策密集出台，成交表现虽较为低迷，但依然保持了一定的韧性；成交表现出现分化，市区整体环比表现优于郊区；新政后核心区域二手房东置换需求旺盛，主动或被动降价抗性较小，更愿意以价换量；高端产品成交套数环比2022年呈上涨趋势。从环比增长来看，中高端改善产品环比增幅最大，新政激发了部分刚改、改善群体入市，促进市场的良性运行。

从供求表现看，二手市场呈现前高后低的态势，年尾成交量能呈现低位回升态势。全年成交18.01万套，同比增长13.%。成交能级表现出现分化，市区成交表现优于郊区，核心区域置换需求更为旺盛。从成交总价区间看，500万以内刚需产品占比84.4%，500-1000万总价占比11.7%，1000万以上中高端市场占比仅4%，市场整体以刚需产品成交为主。从环比增长来看，改善型产品整体表现较好，500-1000万及1000-1500万产品环比增长26%；从不同环线表现来看，外环以外成交套数占绝对主力，占比53%，内中环及中外环占比次之，分别为17%、18%。内环内成交套数环比增长达24%，中高端二手需求量依旧持高。

随着旧改的不断推进，未来承载历史风貌及现代化人居的产品更受市场认可；地段不再是唯一的考量因素，区位、规划、配套等因素重新组合排序，市场制胜点更加多元。