日前，第一太平戴维斯发布2024年第二季度上海房地产市场回顾及展望，总体来看，甲级写字楼市场部分片区吸纳量良好，超7成商圈在6月份同比客流增幅超15%，投资市场办公楼资产占比有所提升。

甲级写字楼市场

次级商务区空置率下降

二季度共6个新项目入市，共计37.4万平方米供应，上半年累计101万平方米供应。至此，全市甲级写字楼总存量为1937万平方米；尽管有一半数量的子市场出现空置率下降，但由于新项目因素，全市空置率仍环比上升0.6%至22.3%。北外滩、北站、老黄浦等片区吸纳良好，带动次级商务区空置率下降了0.3%。二季度全市甲级写字楼录得18.6万平方米净吸纳量，同时2024年上半年达48.6万平方米净吸纳量，已占到2023年全年的75%，与2022年同期水平相当。

市场不乏业主应势调整租赁策略，例如降低租户门槛接纳第三方办公运营商等。预计下半年联合办公类企业会有较为活跃的租赁活动。下半年依旧保持供应端充沛的基调，业主计划仍有合计约79.4万平方米供应交付，其中70%的面积位于非核心商务区，若如期交付，至2024年底，上海甲级写字楼存量将达到2017万平方米。

零售市场

创新品牌激发需求

1-5月，上海零售总额同比下降0.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降0.5%和3.1%。第二季度零售市场城区内迎来一个新开购物中心入市，为位于上海南站区域的徐汇万科广场，为市场带来9.8万平方米新增供应。

其中，超七成商圈六月同比客流增幅超过15%，南京东路、五角场、大虹桥、世博等区域中心表现尤为出色，客流同比增长甚至超过30%。全市购物中心空置率环比微升0.1个百分点至11.7%，较去年同期下降1.0%。其中核心商圈环比下降0.2%至9.4%，非核心商圈购物中心空置率环比微升0.1%至12.2%，同比分别下降1.7%和0.9%；全市购物中心首层平均租金环比下降0.6%；其中核心商圈和非核心商圈首层租金环比分别下降0.5%和0.6%，同比分别下降0.4%和0.7%。主要由于业主为保持首层租户品质及项目调性，给予品牌方一定租金优惠政策。

随着暑期来临，亲子设施新租面积呈稳步增加趋势。除租赁需求始终较稳定的乐园、剧场、运动等偏向娱乐的空间之外，教育培训需求在昂立、新东方等头部机构带领下有所回暖。二次元等受年轻消费者欢迎的亚文化品类亦吸引大量客流，备受市场关注。品牌通过更多业态的店中店形式，或直接入驻其他品牌空间，以延长消费者逗留时间或提升营收效率。咖啡店、花店、书店、运动场地等多元化的运营品类持续为品牌带来新鲜话题度。

物流市场供应趋于减缓　二季度上海非保税高标仓持续承压。金山、松江子市场分别录入共计超80万平方米新增供应，大体量供应也为相应子市场带来一定的去化压力。从需求端来看，随着节假日和年中促销活动的推动，居民消费有所回暖，食品、日用品和快递服务类租户的需求随之上升。然而，部分制造业和供应链管理领域的租户为了降本增效，选择将业务转移到租金更具优势的大上海区域，导致多个子市场出现了退租现象。新增供应的集中释放和本地需求的外溢，使得本季度全市空置率攀升至27.9%。金山和松江子市场受到新增供应的直接影响，空置率上升尤为显著。买方市场主导下，业主为稳定项目出租表现，持续向租户倾斜，租金指数环比下降0.9%。

投资市场办公资产占比有所回升 第二季度共完成35笔大宗成交，合计成交金额达180.2亿元，环比下降1%，同比上升35%。二季度写字楼/商务园区板块交易尤其活跃，交易量占比74%，共录得23笔大宗交易，交易总额达132.9亿元，环比上涨13%，同比上涨31%。大金额交易多为内资金融及保险机构终端自用买家进行。住宅租赁/服务式公寓板块投资热度相比一季度有所回落。本季度其他行业的市场活动有所下降，主要由自用买家进行的小额交易。尤其是零售/酒店/工业领域缺乏机构买家交易的支持，导致交易量下降。下半年大宗交易量预计延续上半年小金额大宗交易较为活跃的趋势，买家相较多元化。

住宅销售市场

政策持续推动市场需求

一手商品住宅市场方面：第二季度上海新建商品住房新增供应217.6万平方米，环比上涨28.3%，同比下滑21.4%。第二季度上海成交一手商品住宅约183.6万平方米，环比上涨34.0%，同比下滑31.0%。一手商品住宅成交价格同比上涨24.7%。

住宅租赁市场：旅游复苏利好市场表现第二季度，全市服务式公寓空置率环比下降0.9%至19.0%，同比上涨0.6%。本季度中高端租赁市场入住率有所回暖，得益于近期国际旅游、商务旅行的持续复苏。部分公寓为应对市场挑战，租金有不同程度折扣，以刺激增量需求。受此影响，整体租金水平环比小幅下降。预计2024年服务式公寓供应同比有所减少，但租赁公寓市场愈加多元的供应结构，及整体市场硬件品质的提升，将对同质化项目持续构成挑战，是否具备专业运营能力仍将是高端市场竞争关键。