近日，克而瑞发布1月上海房企权益销售金额TOP50、上海楼盘销售排行TOP30，从榜单中可见，在传统销售淡季叠加春节假期效应的双重影响下，2025年首月上海房地产市场呈现典型的季节性特征：市场节奏放缓，供应和成交均维持在低位运行。楼市整体表现“清淡”，但积压需求的释放与后期政策的优化可能会推动市场逐步回暖，2025年的“小阳春”或将温和回归。

高端项目成业绩主力

CRIC数据监测显示（1.1-1.31），2025年1月上海共有12个项目入市，商品住宅供应面积16.88万㎡，环比下降77.25%，同比下降63.77%；成交面积47.15万㎡，环比下降41.04%，同比小幅上涨5.59%；成交金额为391.4亿元，环比下降31.89%，但同比大幅上涨30.81%。

尽管1月新房市场的环比出现下跌，但值得关注的是，与同为春节月的2024年2月相比，2025年1月上海新房成交面积同比大幅上涨173.82%，成交金额增幅更是达到了236.98%，市场热度显著提升。从榜单来看，1月房企的业绩支撑主要来源于年前开盘的项目成交逐步兑现，其中高端项目成为了业绩的主力军，例如融创的上海壹号院、中海领邸等。此外，中小型房企再次现身1月榜单，然而，随着后期供应的逐步回升，预计到了3月，这些仅靠单个项目上榜的中小型房企将逐渐退出TOP50阵营，主流规模房企将强势回归。

众所周知，丰富的土地储备是房企制胜来年的关键，去年土拍市场，国、央企大放异彩。2025年的第一拍中，房企热情依旧不减，松江洞泾地块的竞拍吸引了4家房企参与，最终由保利经过51轮竞价后夺得，溢价率27.93%。

值得一提的是，该地块并非传统意义上的高流速稳妥地块，这足以说明土拍市场的火热，也一定程度上反映了房企对后期市场的信心。目前，2025年第一批次土拍已于1月公示，共涉及4幅地块，土地质量较优，将于2月中旬开拍，届时，新一轮的土地储备之战即将拉开帷幕。

市场供应与成交低位运行

新盘供应成交受年末冲刺效应消退及春节假期双重影响，1月上海新房市场供应量减少7成，单月供应面积约16.88万平方米，创近三年同期新低。相比于供应的缩量，成交环比仅缩减约4成，成交面积47.15万平方米，同比小幅上涨5.59%。此外，受成高端改善项目领衔成交的影响，1月均价结构性攀升至8.6万元/平方米。12个新开盘的项目中，外环内项目占比近6成，涵盖了前滩公馆、上海壹号院、开云湖璟华庭、华润中环置地中心·望云等热门楼盘。其中，前滩公馆和开云湖璟华庭均触发积分制，且开盘当天即告售罄。不过，市场的两极分化依然明显。虽然中心城区的高端改善项目以及外环优质项目销售情况良好，但外郊环的项目却仍然显得冷清。

春节期间，虽然大部分项目选择春节不打烊，采用“线上营销+精准拓客”的策略，争夺有限需求，但收效甚微。再来看二手房市场，1月虽然受春节假期影响有规模收缩，但仍表现出较强的韧性，成交稳定在1.6万套左右，较去年春节月同期（2024.2）上涨约147%，这也为即将到来的小阳春蓄积了力量。