近日，“2025迎新易居论坛暨2024城市更新实战优秀案例和优秀企业发布会”举办。本次活动，由上海易居房地产研究院主办，上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会支持。本次发布活动以多个亮点内容为抓手——专家主题演讲、两本年刊发布、圆桌讨论以及城市更新实战优秀案例和优秀企业发布，对于房地产和城市发展进行了深入思考和探索。

稳中向好，房地产加快向高质量转型

上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳先生表示，虽然去年房地产投资下降10.6%，对经济贡献有所减弱，但随着政策调整和城市更新等措施的实施，房地产业正向高质量发展方向转型。未来，房地产业将更加紧密结合城市转型、产业结构调整及社区优化，为国家经济新一轮发展提供重要支撑。张永岳先生还提到，面对人口总量减少和城镇化进程加快的新形势，社会需要进一步优化观念、促进经济增长。在此过程中，空间打造和价值提升至关重要。易居研究院在过去一年中进行了院班子换届，并取得了一系列专业研究成果，得到了委托单位和社会的高度认可。新一届领导班子将致力于提升研究院的专业能力和创新能力，继续为行业发展建言献策。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则以“止跌回稳”作为2024年的关键词，同时“稳中向好”作为2025年的关键词。他强调，在当前全国房地产市场呈现止跌回稳的良好态势下，行业各方必须更深刻和精准地理解这一变化，转变思维，从传统“做加法”转变为2025年的“做减法”。

第一，精准把握止跌回稳的形势特征。数据显示，2024年10月新房成交量同比转正，结束了自2023年6月以来长达15个月的下降趋势。此外，二手房交易量也显著回升，如上海10月份的二手房交易量突破2.2万套，突破行业默认的荣枯线水平。各个积极信号表明，随着购房门槛降低和成本减少，市场需求正在逐步释放，市场信心持续增强。

第二，持续用力巩固止跌回稳态势。2025年将是政策效应进一步释放的关键一年。宽松的购房政策将继续支持合理住房需求，同时更多的潜在购房者将被吸引入市。例如，一些过去限购严格的城市放宽了购房资格限制，这不仅促进了存量房的流通，也为新房市场注入新的活力。宏观层面，更加积极的财政和货币政策将为房地产市场提供强有力的支持，确保市场的稳定健康发展。

第三，发挥止跌回稳的综合效应。止跌回稳不仅标志着市场复苏，还预示着产业链的全面复苏。房屋交付加快后，物业管理、家居消费等后续需求也将得到提振，从而带动整个内需市场。同时，随着房地产金融风险的有效化解，社会经济金融风险也得到有力防范。更重要的是，止跌回稳为构建房地产发展新模式提供了坚实基础，使企业在探索新发展模式时更具底气和能力。

第四，高质量完成2025年各项重点工作。为了实现2025年的目标，行业需要紧密围绕党中央的政策精神，落实中央经济工作会议提出的任务。要重点把握房地产发展新模式的5件事，其成为2025年的重要工作和转型方向。此类工作涉及：供应、要素、销售、安全和秩序等多个领域。具体来说：1）住房供应体系：加快发展保障房，增加改善房供给。2）要素联动机制：住房规划为准则，人房地产新机制。3）销售制度改革：推行现房销售，预售资金监管。4）房屋安全管理：全生命周期管理，房屋养老金制度。5）整治市场秩序：完善过程监管，整治市场秩序。

建立可持续的城市更新模式

上海易居房地产研究院崔霁常务副院长提出，城市更新从“有序推进”到“稳步实施”再到“深入实施”，现在已进入到“大力实施”的新阶段。2025年首次提出城市更新是扩大内需的重要抓手，其被赋予了更高的定位。近几年城市更新的重要性和迫切性在不断上升。城市更新已进入一个量大面广、多样化、规模化发展的新阶段。通过城市更新，居住条件得到改善，历史文化得到保护，工作机制日益完善，投融资模式不断创新，实力企业积极参与。全国城镇居民实现“户均一套房”，房地产进入存量时代，城市更新成为城市发展的常态。中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米，城镇住房套数约3.74亿套。如果中国城镇存量住房按照每年2%的更新速度，那么将带动全国每年7亿平米左右的城市更新规模，涉及700余万套的房屋。

她强调，在这一过程中，建立可持续的城市更新模式成为关键。新发展时期的城市更新与以往模式相比，更新理念上更加强调整体性、系统性和持续性；更新目标上更加突出以人为本和高质量发展；更新内容组成要素上更加多元，层次更加丰富；更新机制上强调政府、市场和社会等更为开放性的多元主体协同共治；更新技术上运用大数据、人工智能等高效解决。

关于如何加快推进建立可持续的城市更新模式，她提出四点建议，认为最主要的还是要解决资金平衡的问题。首先，要正确认识房地产与城市更新的关系。两者在目的、内容、周期、主体、政策、操作模式等方面均有不同。其次，要支持鼓励社会资本积极参与城市更新。她建议，政策要发力，既要确定性，又要灵活性；要深化地方国企与其他各类企业的合作机制；还要建立政企沟通渠道，加强信息对称。第三，要构建算大账算总账、算精账算细账的资金平衡机制。通过政策通一点、成本降一点、价值提一点、运营补一点，形成“政府担一点、居民担一点、金融机构担一点、市场主体担一点”的各方主体共担机制。第四，要加快建立城市更新的专业服务体系。以政府为主导建立的专业服务体系还有待进一步扩大，但更多需要发挥市场的力量，构建一个专家、专业机构、实战人才和专业平台共同组成的专业服务体系。