文孙鑫方昕

近日，第一太平戴维斯举办2025年第一季度媒体会，深度解读商办零售市场表现并展望未来趋势。一季度，上海办公楼市场正经历结构性调整。数据显示，核心商务区平均有效租金稳定在6.5元/平方米/天，其中，南京西路、陆家嘴和淮海路三大核心区域持续良好态势，贡献了全市66%的租赁成交面积。与此同时，北外滩等新兴商务区约4.8元/平方米/天左右的租金吸引了核心区外溢需求，与核心商务区形成动态平衡。

第一太平戴维斯华东区写字楼租户代表部负责人盛柏康表示：未来三年，上海核心区新增供应依旧丰盛，但三大中央商务区新增占比仅为8%，整体来看，尽管空置压力仍存，但升级需求和灵活招商策略正推动市场逐步复苏，调整期为企业租户提供了优化租赁策略的窗口，“高效选址、成本优化及战略升级”成为市场发展新机遇。

三大核心区租金韧性较强

搬迁行为占新增租赁近六成

聚焦上海核心商务区，数据显示自2024年至2025年一季度，上海迎来78.8万平方米的新增办公供应，包括前海人寿金融大厦、太平洋新天地商业中心、吉宝静安中心等高品质项目。这些新项目在硬件设施和招商策略上表现灵活，成功吸引了一批办公升级需求。从需求端来看，内资企业占据租赁成交的65%，外资占比35%，南京西路、陆家嘴和竹园成为热点子市场，贡献了66%的成交面积。租金方面，核心商务区平均有效租金为人民币6.5元/平方米/天，其中中央商务区租金达8.0元，次级商务区为5.6元，显示以南京西路、淮海路及陆家嘴为首的三大核心区域的租金韧性较强。

第一太平戴维斯华东区写字楼租户代表部负责人盛柏康表示，未来三年，上海核心商务区预计新增供应114万平方米，占全市总量的34%，但三大中央商务区的新增占比仅为8%，凸显其稀缺性。随着华润中心、K11二期等项目的入市，市场将迎来更多高品质选择。

企业办公空间优化趋势明显

八大主题重塑未来空间价值

近两年，企业办公需求呈现显著变化。第一太平戴维斯调研发现，60%的新增租赁行为源于企业搬迁，驱动因素已从单一成本考量转向综合评估：混合办公模式普及使企业普遍采用1：1.2的工位配比，较传统模式节省20%空间；85%的企业在新选址中要求集成A I管理、ESG监测等智能系统；通勤便利性、空间健康指标成为仅次于成本的第二决策要素。“现在的搬迁不是简单的位置更换，而是企业重塑工作模式的机会。”第一太平戴维斯中国区交易及顾问业务负责人招启怡表示。

事实上，企业办公空间的优化趋势显著——目标导向、以人为本、包容性、模糊边界、品牌力、灵活性、可持续性、拥抱数字化，这八个主题备受关注。其中，主要围绕“以人为本、技术驱动、可持续发展”三大核心展开，其目标导向与人性化设计成为首要因素，企业和员工共同追求使命驱动的办公体验。办公空间设计从“以人为中心”升维至“为人文精神而建”，注重员工的情感连接与幸福感。

其次，包容性设计不仅提升团队效率，还通过性别平等和多元文化策略增强企业竞争力。同时，空间效能指标从密度转向敏捷性，灵活布局和多功能区域（如小型会议室、社交枢纽）成为主流，满足混合办公需求。

第三，技术与可持续性深度融合，VR、元宇宙等技术将不断推动数字化办公体验。行业层面，金融和科技企业表现突出。金融业通过“Rebrand”空间强化品牌吸引力，科技企业则以用户画像驱动设计，标准化空间策略降本增效。未来，办公空间将超越物理场所，成为融合创新、健康与品牌价值的综合体验中心。

市场调整期孕育转型机遇

多维空间改造提升资产竞争力

尽管经济环境承压，部分行业仍展现出强劲的办公需求。霸王茶姬全球总部入驻虹桥联合大厦1.5万平米空间，反映平民消费类企业的扩张势头；高阶律所等高端服务机构坚持核心区位策略，支撑中央商务区需求基本盘；A I与机器人在资本加持下，人工智能企业成为租赁市场新势力。

招启怡特别指出：“零售和科技企业的共同特点是现金流相对健康，且对办公场景的品牌展示功能有较高要求，这为我们提供了服务创新的空间。未来的办公空间将是物理体验和数字生态的结合体。”

未来，第一太平戴维斯建议业主方通过空间改造提升资产竞争力，如增加ESG认证、智能系统；租户方可把握租金窗口期，在搬迁中实现办公模式升级；投资者可以关注具有改造潜力的次核心区项目。“市场调整期往往孕育着最大的转型机遇，”招启怡总结道，“那些能够将硬件升级与管理创新相结合的项目，将在下一轮周期中赢得先机。”

标杆案例

第一太平戴维斯赋能企业办公空间战略升级

案例一：助力霸王茶姬全球总部入驻上海虹桥联合大厦

第一太平戴维斯为霸王茶姬提供全方位、定制化的办公选址服务，从前期政策调研到市场项目评估，再到租赁条件谈判与政策协助，每一项工作都精益求精，确保了霸王茶姬顺利入驻。霸王茶姬目前全球门店数量已突破4500家，此次霸王茶姬全球总部入驻上海虹桥联合大厦B栋，主要职能是集团综合管理、全球产品推广和全球业务汇聚。

案例二：助力欧莱雅进驻广州琶洲欢聚大厦，打造片区新封面

第一太平戴维斯凭借前瞻性的市场洞察及全维度的租赁代理服务，助力客户顺利完成欢聚大厦的谈判和租赁，协助欧莱雅中国在广州海珠区琶洲开启全新华章，并通过促成该季度内全市单一租赁面积超2万平方米的成交项目，推动琶洲西片区高质量发展，为楼宇经济复苏树立起新的风向标。

案例三：第一太平戴维斯新加坡办公室优化升级

第一太平戴维新加坡办公室与第一太平戴维斯投资管理公司合作，重新规划办公空间以适应双方需求，在缩小面积的同时预留员工增长空间，符合ESG可持续和健康标准，并获得多项办公空间可持续认证，践行循环利用。