近日，仲量联行发布上海第三季度房地产市场报告。上海办公楼市场租金下行继续带动成本驱动型搬迁和升级需求，同时部分行业需求回暖；在“促消费”政策和新消费趋势推动下，上海零售物业租赁需求持续恢复；上海投资市场则在标杆性商办项目成交带动下回暖，大宗交易热度持续回归核心区域。

甲级办公楼

2025年三季度全市净吸纳量录得190400平方米，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源，部分行业展现扩张需求。仲量联行上海商业地产部租户代表总监王岳表示，金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升。同时，与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌，其办公租赁需求保持活跃。

三季度中央商务区与非中央商务区净吸纳量分别录得53700平方米与136700平方米。随着甲级与乙级办公楼之间的租金价差逐渐缩小，更多企业选择搬迁入甲级楼宇以实现性价比更高的升级。

租金方面保持下行趋势，整体市场持续利好租户方。中央商务区租金达到6.6元/平方米/天。业主为保留现有租户同时吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。非中央商务区租金达到4.3元/平方米/天。较高的空置率使得业主进一步调整租金预期及租赁策略。为吸引租户入驻。业主继续提供更具吸引力的价格和激励政策。

零售物业

2025年第三季度，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子的租赁需求保持活跃。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示，“以旧换新”政策落地以及科技进步为数码电子及家电业态的租赁需求提供了有力支撑。尽管本季度无新增供应，上海市区仍录得105,490平方米的净吸纳量。

2025年第三季度，上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，主要受益于品牌方对旗舰店及概念店选址需求的持续升温。此外，入境游与国内旅游持续回暖，带动南京东路、新天地、淮海路等游客密集商圈租赁活跃度显著回升，净吸纳量明显提高。2025年第三季度，非核心商圈租赁活动也有一定进展，平均空置率环比下降0.6个百分点至13.5%。

三季度上海零售物业租金延续下行趋势。在市场竞争压力下，业主方继续提供租金优惠及具有吸引力的租赁条款和激励政策以吸引品牌入驻。核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至42.5元每平方米每天。非核心区域租金环比下降1.9%至14.7元每平方米每天。

投资市场

2025年第三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%。2025年第三季度，办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。其他资产类别中，产业园区的成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%。

从需求端结构看，投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，印证市场仍以资本配置驱动为主。高净值投资者与各类企业买家持续活跃，展现出对上海大宗资产长期增值潜力的信心。从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“展望未来，随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升、以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。”