晨报记者 刘志飞

近期，楼市下行引发的经营贷续贷风险逐渐显现，银行直供房数量大幅增加，引发市场广泛关注。据不完全梳理，农业银行、建设银行、交通银行等多家银行通过线上平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的超千套，处置速度明显加快。业内人士分析，这一现象背后，是多重市场因素与银行策略调整的综合结果。

续贷风险与银行资本压力

银行加速推出直供房源的首要原因，是经营贷续贷风险的显现。近年来，为支持实体经济，银行向中小企业发放了大量以房产为抵押的经营贷款。然而，随着贷款周期陆续到期，抵押房产因房地产市场下行面临价值重估，评估价低于原贷款金额的“价值倒挂”现象频发，导致部分企业与个人续贷困难，违约房产进入处置流程。

某券商房地产首席分析师指出：“经营贷款到期后，抵押房产估值普遍低于贷款时的估值，借款人资金缺口大，难以按期还款，大量房产被银行收回并推向市场。”此外，高评高贷乱象也增加了续贷风险，监管部门已多次提示风险，十余个地方监管局相继发布“零首付”购房的风险提示公告。与此同时，银行自身也面临资本消耗、盈利补充与房价预期下行的压力。

银行加快抵债房产处置速度，主要出于三方面考虑：一是降低资本消耗，根据规定，银行取得抵债不动产后应于两年内处置，超期未处置将施加惩罚性风险权重。尽管新规拟延长处置期并调降风险权重，但当前银行资本普遍稀缺，加速处置可缓解资本压力。二是补充盈利，银行营收增长承压，折价出售抵债房产可加快资金回收，补充利润。三是规避房价波动风险，若处置周期拉长，房地产市场修复不及预期时，回收率将下降，当期折价出售可规避风险。

ABS渠道与资产证券化兴起

在加速处置抵债资产的同时，银行正通过多元化手段化解不良资产。国信证券研报显示，各类型零售贷款不良率均在上升，个人住房贷款这一优质资产也受房地产行业风险暴露影响，不良率上升。在此背景下，不良资产处置成为银行重要利润增长点，处置手段涵盖核销、清收、转让、资产证券化（ABS）及抵债等。

从抵债资产角度看，国有大行处置节奏明显加快。如建设银行2025上半年处置规模已超过去年水平，中国银行、交通银行处置规模也显著高于往年。除直接抵债外，银行还通过ABS渠道加速处置不良信贷资产，尤其是个人住房抵押贷款。

今年银行不良信贷ABS发行单数与金额均超去年全年，其中个人住房抵押不良贷款占比近半。大公国际研报显示，不良信贷ABS已成为信贷ABS中的第一大品类。

一、二线城市与多元化处置路径探索

关于银行涉房风险是否可控及直供房入市影响，市场存在不同判断。有分析师认为直供房入市对二线城市楼市价格存在冲击，但也有观点认为此类房源规模不大，不会拖累市场价格。

银行首席分析师刘呈祥认为，一、二线城市涉房风险可控，部分区域仍承压。抵押品价值与客户违约意愿存在强相关性，当抵押品价值较高时，客户仍有偿还贷款意愿；只有当价值严重缩水时，客户才会选择违约。因此，对于房抵贷客户集中于一、二线城市的银行，其风险或处于可控区间。

展望未来，银行正积极拓展资产证券化等多元化处置渠道，探索存量房产的有效盘活路径。有房地产人士建议，银行在处置房产时应避免散售，加强打包处置，定向找客户；同时可朝着银行内部消化、人才公寓打造、保障性租赁住房打造等角度进行，与保障房等工作结合，表明金融系统对存量房产消化的支持。

在这场楼市下行与经营贷续贷风险的博弈中，银行正通过加速处置抵债资产、拓展多元化处置渠道等方式，力求在化解金融风险的同时实现资产价值最大化回收。

未来，随着市场环境变化，银行还需持续调整策略，以应对新挑战。在这场风险与机遇并存的市场变革中，银行如何平衡风险控制与资产回收效率，将成为决定其未来竞争力的关键。