日前，第一太平戴维斯（Savills）发布《2026中国房地产市场展望》，深入剖析了在宏观环境与行业逻辑深刻变革下，办公、零售、物流、住宅及投资等细分市场的转型路径与战略重心，指出专注于运营效率提升、真实需求满足以及金融工具创新的参与者，将能够穿越周期，捕捉到由模式升级和格局分化带来的结构性机遇。

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可表示，当前房地产行业需打破循环，回归各资产类别的本质功能并推动资本市场转型。办公楼应聚焦提升生产力与协作价值，零售需重塑社群连接与情感体验，物流资产须契合现代化、自动化产业体系，住宅应坚守宜居品质与运营信任。资本市场需从债务驱动转向依靠透明估值与长期股权资本的发展模式。

办公市场：“少即是多”成重要策略

2026年写字楼市场将更注重空间效率与功能复合，而非单纯规模扩张。租户选址更趋务实，看重区位便利性与运营服务的实际价值。业主应通过硬件升级、服务精细化及物联网等技术手段提升运营效率，将办公楼从“提供空间”转向“为企业创造价值”的合作伙伴。办公市场仍被两股相反力量夹在中间：租金下行与期望上升。主要城市的空置率徘徊在历史高位附近，持续挤压业主收入。但从长期生存角度看，唯一可行的路径并不是收缩，而是反其道而行——投资品质、服务与体验，以争取并留住租户。

零售市场：体验与情感连接成关键

尽管整体市场数据平稳，但零售板块内部分化加剧。传统商圈需超越“地段优势”，通过深度体验和情感共鸣吸引消费者。运动户外、电子产品、生活方式等新兴品类租赁需求上升，品牌更注重单店体验与在地化运营。成功的零售空间应成为社区纽带，而不仅是交易场所。

截至2025年末，六座核心城市平均租金同比下调2.2%，空置率微升0.1个百分点，整体呈现走稳或微降态势。

物流市场：迈向“供应链战略选址”

2025年，在促消费政策和制造业转型推动下，仓储需求结构持续优化，进一步印证其与实体经济的深度绑定。

开发商：转向“优质资产持有+精细化运营”。供给端聚焦国家物流枢纽、产业聚集区及有真实消费支撑的城市，严控非核心区域扩张；持有端则通过优化租户结构、标准化租约管理及刚性控本，保障项目净运营收稳定性。

租户：从“成本导向”升级为“供应链战略选址”。选址时综合评估物流效率、履约时效与产业协同，并通过仓群布局优化全链路。同时，绿色认证、减碳设施等ESG要求正加速融入租赁决策，甚至成为租约条款，倒逼资产端提升可持续性。

投资市场：价值重估与金融化转型同步推进

过去一年多以来，用以衡量实体经济融资成本的一般贷款加权平均利率下行幅度有限，而同期通胀率持续处于低位乃至负区间，致使实际利率被动攀升至历史较高水平。

展望2026年，结合市场对“名义利率稳中有降”与“通胀水平温和回升”的普遍预期，预计将对整体地产投资市场形成一定支撑，但各类资产价值的分化也将随之加剧：基本面强劲的资产将率先受益于流动性改善，而基本面薄弱的资产则仍需探索新路径。