当房地产发展新模式进入实质性落地阶段，过去那种“拿地-盖楼-卖楼”的简单逻辑不再存在，而资产运营、产业赋能、REITs破局将成为“新玩法”。

多渠道探索，城市更新成关键路径

当下，老旧楼宇、老旧商业街、闲置厂房的改造升级，正在从“可选项”变为“必选项”。据了解，CBRE世邦魏理仕协助北京某老旧商场经过重新定位和改造后，通过精准客群定位+定制化改造+成本管控+首店+场景等组合型策略，使项目改造后租金提升约3倍，客流量翻了5倍，不仅实现了强劲的财务表现更提升了资产的价值。可以说，商业地产的逻辑正在重构：从开发利润转向运营现金流，从短期套利转向长期动态持有运营。此外，商业项目逐渐逻辑重构产业升级

新质生产力催生新空间需求

低空经济、生物医药等战略性新兴产业，正催生一波专业化的产业载体需求。CBRE世邦魏理仕表示，研发实验室、GMP标准厂房成为“抢手货”，传统标准厂房正在被市场淘汰。随着“人工智能+”行动深化，智算中心、数据中心等新基建投资激增。更值得关注的是，AI大模型等企业成为办公楼新增租赁主力。

纵观北上广深的甲级办公楼，AI企业租赁占比正在激涨。但硬币有两面——AI替代效应带来的需求结构分化已经开始。传统客服中心、数据处理中心正在缩减办公面积，而研发总部、展示中心却在扩张。

产业空间正从单一功能向“研发+中试+展示”三位一体的复合型空间演进。产城融合与职住平衡成为新趋势，这也进一步要求相关商业配套和人才公寓等功能配套需结合片区产业发展完善。CBRE服务某生物医药产业园区项目

消费与城市，空间场景焕新重塑

未来场景革命的三个方向：文旅+商业：商业空间正在变成“打卡目的地”而非“购物场所”，这确实能带来人流，但CBRE认为应进一步将人流转化为消费流。其中，康养+商业：老龄化催生的银发经济，正在重塑社区商业形态。医养结合、健康管理正在成为商业综合体的新标配；24小时+商业：夜经济政策推动下，“白+黑”全时段运营成为商业地产的新赛道；此外，城市形态也在进化。首次提出的“创新型产业社区”和“商务社区”概念，强调办公、商业、居住、文化等多元业态的有机融合。单一功能的楼宇正在被淘汰，复合功能的社区正在崛起。

金融创新，REITs开闸打通资本闭环

2026年是商业公募REITs发展元年。试点已扩展至办公、酒店等商业不动产板块，打通了“融投管退”的关键一步。消费类REITs成为市场热点，部分产品涨幅超70%，一些头部企业发行的消费REITs，认购倍数普遍超预期。未来，融资渠道正在拓宽。更值得关注的是：鼓励私募股权通过REITs退出，提升直接融资比重。这将激活大宗交易市场，让商业地产从“死资产”变成“活资本”。