近日，第一太平戴维斯发布《服务式公寓住户调查报告》，调研显示当下服务式公寓租户不再满足于单一的地段或户型，更倾向于为“地段+空间+服务+配套”的系统性体验付费，为稀缺的“稳定感”与“确定性”买单。第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿表示，服务式公寓市场正围绕极致的品质化与差异化需求形成独立赛道，市场对产品定位、空间质感与服务标准提出更高要求，也让具备历史底蕴、场景化体验与稳定运营能力的项目更具长期竞争力。

服务式公寓市场已完成从“商务驱动”到“生活方式”主导的核心转变，租住需求也从单一目的转向复合化。未来，兼顾多元需求、提供精细化服务、满足房型多功能性的服务式公寓项目，将成为突围市场、长效运营的关键。

客群之变：

核心客群收窄，两端客群增加

第一太平戴维斯市场研究部调查数据显示，25岁以下与50岁以上的客群占比显著提升。其中，25岁以下群体更注重体验价值，愿意为高品质支付溢价，偏爱社交功能、智能科技与交通便利性。期待在公寓中享受到无缝连接工作与生活、兼顾效率与体验的复合型场景；而50岁以上人群：部分人士希望居住城市和住所不受限于一处，也有住户选择“以租代购”，从大屋换租服务式公寓，追求“去家务化”的精致生活。

针对客群变化，服务式公寓可在空间设计和服务配置上兼顾两端需求。一方面为年轻人打造社交型公共空间、共享办公区和智能化设施；另一方面，对中老年群体则需强化安静私密的居住环境、健康管理服务和应急保障体系。差异化运营而非一刀切标准，将成为赢得多元化客群的关键。

家庭衍化：

两人家庭提升，户型功能需求提升

调查中，两人家庭占比出现明显提升，他们不一定要“住得大”，但要“住得好”。相比单身住户，他们对功能分区有着更高的要求：比如独立的办公区域、充足的储物空间与独立衣帽间高质量的厨卫设施能够承载社交需求的“第三空间”。

当两人家庭成为主力客群，意味着户型设计的底层逻辑需要从“房间数量导向”转向“功能完整性导向”。社区活动层面，可设计适合情侣、夫妻共同参与的社交场景，如双人瑜伽、烹饪课程等，增强住户粘性。通过精准对接不同家庭结构的需求，可实现更为稳定的客户续租率。

动机之变：

由“工作驱动”趋向“复合生活”

本次问卷调查结果显示，非工作驱动型客群（生活方式+短暂过渡）合计占比达近六年最高，至57%。住户的动机正在从“单一标签”走向“复合诉求”。一个年轻人可能同时集合了短期过渡、工作需要与体验生活三种目的。工作与非工作的边界日益模糊。

鉴于此，第一太平戴维斯建议，项目不应被简单定义为“商务公寓”或“生活方式社区”，运营方需摒弃单一客群思维，建立能够同时服务商务精英、自由职业者和活力长者的复合型运营体系。

存量改造：

文保有“情”，商改有“量”

在历保建筑更新、商改租等城市存量盘活趋势下，租户对改造项目的痛点尤为敏感。其中，文保类项目的租户追求不可复制的文化体验，对采光关注度高，这也关乎历史建筑独特质感的生命力；而商改类项目由于物理结构限制（如柱网密集、纵深过长），租户对空间布局更挑剔，要求通过合理布局实现清晰的功能分区。可以说，存量改造项目的复杂性远高于新建项目。文保类项目应在保护历史风貌前提下，通过智能照明和空间优化，满足采光标准；商改类则需在有限空间中实现高效布局，结构评估是关键。