近日，仲量联行发布《向新向优驭势而为———2026中国办公楼市场展望》，近三年，办公楼市场需求处于低位水平，供应端高企，租金继续承压，租户积极寻求升级机会。与此同时，在需求端，新的增长动能（如科技、消费、出海）持续涌现，企业的空间策略转向兼顾“降本”与“提质”。

筑势：新增长动能构筑产业发展

过去十年，中国主要城市的办公楼需求的核心驱动力是金融业扩张与互联网创业潮。而今，引擎正在更迭。仲量联行中国区研究部总监姚耀指出，政策演进脉络、私募股权以及风投资金的流向，编织出一条清晰的脉络——科技、消费、中企出海，这三大主线，构成了本轮周期中真正值得聚焦的“新动能三角”。事实上，自2024年9月以来，提振经济的举措密集出台，重心从托底化债逐步向人口、消费、资本市场多维拓展，并持续强化科技创新赋能，指引市场主体“向新、向优”。“十五五”规划的出台，更让科技、消费与出海三条主线的战略位势进一步明确。

科技:“聪明的线”加码新赛道

仲量联行发现，资本正加速涌入集成电路、人工智能、生命科学、游戏、先进制造等“新元”赛道。

人工智能无疑是其中的焦点。“A I+”的潜力在于对传统产业的渗透与融合，具备A I强赋能及成熟落地场景的企业步入扩张期，其研发团队与总部空间的升级需求正进一步释放。专业机构数据显示，最受投资市场关注的人工智能应用场景涵盖医疗健康、先进制造、汽车交通、互联网+等传统产业。

游戏产业近期表现亮眼。2025年中国游戏产业收入突破500亿美元，依托国内版号常态化发放的政策利好，叠加出海营收的高速增长，凭借高盈利属性，游戏企业具备强劲扩张动能，有望持续成为办公楼市场极具潜力的核心扩张型行业。

生命科学领域同样值得关注。“专利悬崖”将在未来几年中将持续凸显，跨国药企亟待凭借优质创新药管线补足营收缺口，而中国创新药企在诸多前沿管线上已展现出全球竞争力。

消费:K型分化与“赢家”画像

消费是中国中长期经济增长的核心驱动力之一，其发展空间与增长潜力可观。短期内，消费各细分赛道呈现持续加剧的K型分化：消费电子、潮流玩具、运动服饰等新兴领域营收表现亮眼、景气度领先，并已在办公楼市场释放出明确的办公升级与扩租需求信号，尤其是在深圳以及上海办公楼市场。仲量联行观察到，实现扩张的零售品牌画像高度一致：提供情绪价值、质价比领先、融入智能科技、快速布局全球市场。

出海：双向进阶，共拓全球

姚耀指出，对办公楼市场参与方而言，值得关注的变化是：出海企业的扩张呈现国内与海外双向进阶的特征。在国内，出海企业需要升级总部功能以匹配全球化运营的复杂度，扩充海外业务管理、法务合规及跨境资金运作等专业团队，直接带动了办公空间的扩租与品质升级。在海外，中国企业设立区域总部、研发中心及本地化运营实体的步伐同步加快，海外布局的深化又反向要求国内总部强化中枢管控与资源调配能力。电商、游戏、消费电子等领域的这一双向特征尤为显著。

此外，中企出海的涟漪效应亦在显现——服务与中企出海企业的私募基金、律师事务所、会计师事务所等专业机构随之发展，自身办公需求相应增长。展望2026年中国办公楼市场，仲量联行认为，尽管供应压力仍在，但市场正迎来温和复苏：新动能三角牵引的增量需求、成本驱动下的搬迁升级、金融与专业服务的基石作用，三者共同构成了需求修复的支点；对于整体市场而言，价格下行的“势能”，将会在今年继续转化为企业搬迁升级的“动能”，各个因素叠加背景下，租金降幅有望收窄。